Associazione Rieti Democratica-Liberi e Forti: “Queste tutte le nostre riflessioni sul Piano Quadro Porrara”

“Il comune di Rieti ha pubblicato gli elaborati, relativi alla proposta di “Piano Quadro” previsto dalle N-T-A- del vigente P.R.G., riguardanti i possibili interventi nella vasta zona delle “Porrara”. Tale area, inserita nel complessivo contesto delle funzioni attribuite alle zone urbanistiche circostanti, è stata individuata dai progettisti del P.R.G. quale comprensorio, con lo scopo di ricucire il tessuto del vecchio centro storico con le aree a nord ex industriali” ha detto l’Associazione politico- culturale, Rieti Democratica, Liberi e Forti.

“Le aree non ancora asservite a edifici esistenti, verranno cedute al Comune per il 60% e il 40% superficie fondiaria; Gli edifici esistenti con superficie utile inferiore a 0,14 mq/mq, potranno incrementarla fino a raggiungere tale indice; Le superfici residenziali potranno raggiungere il 50% di quelle realizzabili; Lo scenario desumibile dalle indicazioni puntualmente fornite dai progettisti delinea con tutta evidenza il ruolo assegnato al comprensorio, di cuscinetto fra nuovi e vecchi insediamenti lasciando in termini residuali una eventuale quota di nuova edilizia residenziale, anche se può raggiungere il 50% del totale.La Regione Lazio (alcune volte defilata, altre eccessivamente ingerente), in sede di approvazione del P.R.G., ha inteso accogliere la osservazione di un cittadino, il cui terreno era interessato, anche se per una modesta superficie, dal passaggio della prevista strada di collegamento trasversale e ridefinito come segue l’art. 31 punto 4 delle N.T.A: la trasformazione urbanistica del comprensorio dovrà avvenire attraverso strumento attuativo (Piano Particolareggiato o Lottizzazione) assistito daconvenzione, preceduto da un Piano Quadro predisposto dall’Amministrazione Comunale che dovrà delimitare i sub-comprensori, la viabilità principale, gli standard urbanistici e le zone di edificazione residenziale, approvato dal Consiglio Comunale” ha ribadito l’Associazione.

“Appare evidente che quanto stabilito dalla regione, richiedeva un approfondimento e di una rivisitazione quantomeno delle previsioni e normativa riguardanti la zona di cui trattasi e non accettare una disposizione tanto vaga quanto fantasiosa; il Piano Quadro non compare nel sistema di norme che dirigono l’urbanistica e non esistono disposizioni circa la procedura di approvazione e i contenuti. La proposta predisposta dall’assessorato, definisce il Piano Quadro un “programma urbanistico”, posto fra P.R.G. e Strumento Attuativo e non è coercitivo. Tale affermazione è evidentemente frutto di sfrenata fantasia; infatti: un Piano non può essere un Programma. Il contenuto in ogni caso è attuazione delle disposizioni di P.R.G. le previsioni vanno rispettate poiché diverrebbero integrative del P.R.G. Ove si volesse ricondurre il “Piano Quadro” all’interno del sistema di norme che presiedono la materia, dovrebbe parlarsi di pianificazione di secondo livello, propedeutica a quella di terzo livello, in questo caso, attribuibile al Piano Particolareggiato o Lottizzazione Convenzionata; si arriva così alla pianificazione di quarto livello quando lo strumento attuativo (terzo livello) prevede all’interno di esso la formazione di Comparti edificatori” ha detto l’Associazione.

“Nell’excursus della Relazione si legge che si è proceduto alla perimetrazione del comprensorio, ma poiché la perimetrazione non può che essere quella ricavabile dal P.R.G. viene da chiedersi se non sia sorta qualche particolare esigenza. In particolare si ritiene necessario chiarire quale natura ed effetti vadano attribuiti alla prevista strada di attraversamento e più precisamente: Se la strada già prevista inizialmente è da ritenere strada di P.R.G., va chiarito che la superficie del comprensorio è da considerare al netto di quella impegnata dalla medesima strada ovvero che pur essendo la strada di P.R.G. e quindi da realizzare a cura e spese dell’Ente pubblico, l’area di sedime produca edificabilità e quindi anche il Comune entra a far parte dei beneficiari. E’ comunque scontato, in questo caso, che la previsione del tracciato, qualunque sia, costituisce variante al P.R.G. Se invece la strada è da ritenere parte integrante della proposta pianificatoria di terzo livello e quindi completamente a carico dei privati lottizzatori. Nel dimensionamento delle possibili nuove superfici realizzabili nel comprensorio si è compiuto il calcolo, come da prassi consolidata, che deriva dalla logica esigenza di insediare gli abitanti considerati dal pianificatore, sottraendo, al totale ammesso complessivamente, la consistenza esistente” ha continuato l’Associazione.

“Questa procedura tuttavia, non appare scontato, sia applicabile alla fattispecie per le seguenti ragioni: La zona omogenea in esame non è di tipo residenziale; L’edilizia esistente è stata “calcolata” dai progettisti (così come le zone B di completamento che nessuno sottopone a verifica); Per gli edifici esistenti è prevista una specifica disciplina che contiene anche deroga al rapporto fra superficie e indice di edificabilità; Non si può escludere che al momento della redazione del P.R.G., circa venti anni, i progettisti abbiano considerato altre opportunità di intervento sull’edilizia esistente per effetto di leggi episodiche (vedi piano casa) che ne avrebbero consentito un incremento della consistenza. In ogni caso, quale sia la corretta interpretazione, non è richiesto che nel contenuto della “scheda” prima, “Piano Quadro” dopo, sia l’Ufficio Comunale ad attestare la consistenza e la legittimità dei manufatti e loro destinazione così come non può, l’ufficio, decidere la percentuale delle superfici da destinare ad abitazione” ha ribadito l’Associazione.

“Va da se che anche la eventuale rivisitazione del P.P.A. sarebbe subordinata alla definizione degli insediamenti possibili e previsti e tuttavia giova rilevare: il “Piano Quadro” definito strumento di programmazione, non può costituire modifica al vigente P.P.A così come non sarebbe idoneo ad apportare modifiche, nessuno strumento attuativo anche se parzialmente incluso nel calcolo del fabbisogno; il fabbisogno va ricalcolato e spalmate le previsioni, immaginando che se “aumenti” in una zona devi indicare in quale altra zona “togli”. La verifica sullo stato di attuazione del P.P.A., impone anche una considerazione di carattere generale sul fabbisogno da eseguire a seguito dell’attività di stimolo prima e monitoraggio poi da parte dell’amministrazione, oltre alle pur necessarie considerazioni sugli effetti che possono produrre e/o prodotti da speciali leggi episodiche (vedi rigenerazione e bonus); a oggi nessuna iniziativa è stata attivata dall’assessorato che dovrebbe coinvolgere altri settori. Appare invece più rilevante definire la superficie impegnata dagli edifici esistenti (sedime, pertinenze, vincoli urbanistici di fatto, cioè rapporto fra l’edificato dopo adozione del P.R.G. e la corrispondente area di proprietà commisurata all’indice territoriale) per definire l’area libera di cui cedere il 60% per spazi e servizi pubblici” dice l’Associazione.

“Il Piano Quadro deve garantire una idonea e adeguata collocazione di spazi per funzioni pubbliche, la suddivisione dell’intero comprensorio in sub-comprensori anche per facilitarne la progettazione da parte di tecnici privati, senza soffocarne la professionalità, servire come regia di riferimento fra eventuali vari gruppi, orientare la formazione di appositi consorzi. I relativi strumenti attuativi dovranno necessariamente essere accompagnati da indagini geologiche. Nel merito della proposta, sotto il profilo progettuale si ritiene non sufficiente e comunque da approfondire: La viabilità tiene conto in parte, si dice, dello studio “TAU”, ma tale studio non è stato valutato e discusso approfonditamente e dagli studi predisposti, evidenziati nel “Piano Quadro” si rileva che la viabilità di scorrimento che interessa il comprensorio è almeno in parte interrotta ovvero incompiuta, cosa che fa temere che alcuni tracciati possano essere in futuro preclusi da nuovi insediamenti come già accaduto; Le intersezioni con la esistente Via A:M: Ricci appaiono troppe e troppo ravvicinate. I sub-comprensori sono stati male interpretati: quelli proposti A e B sono di fatto la suddivisione in due diverse zone omogenee che nulla hanno a che fare con le indicazioni del P.R.G. che stando allo schema viario ne delinea chiaramente tre da assoggettare a strumento attuativo; Il sub-comprensorio A, sembrerebbe tener conto della “carta dell’uso del Suolo” che nella circostanza non dovrebbe assumere rilievo e comunque la disposizione sull’edilizia esistente non consente di superare le carenze organizzative e un’armonica contestualizzazione, lasciando indefinita la reale possibilità di intervento che peraltro essendo variabile lascerebbe indeterminata la previsione del sub-comprensorio B; Tale indeterminazione sarebbe ancor più accentuata ove si accedesse alle possibilità concesse dalla “rigenerazione” Gli interventi all’interno dell’area su cui insistono edifici (sub-comprensorio) ai sensi della legge regionale 7/2017.(a scoppio ritardato) rappresenta evidentemente la poca convinzione sulle previsioni del P.R.G. così voluto e nello stesso tempo, come detto, aumentano l’incertezza sulla futura consistenza da considerare, tenendo altresì conto che la prevista monetizzazione degli standard, salvo casi eccezionali, è la peggiore svendita dei confort insediativi. La previsione di comparti edificatori come chiarito non è legittimata in questa sede, ma solo in sede di redazione di piano particolareggiato o lottizzazione e nella proposta appare un escamotage per consentire agevoli percorsi burocratici, con interventi discontinui” ha detto l’Associazione.

“Salvo rinviare a successivi approfondimenti appare indispensabile che siano chiariti e strutturati alcuni aspetti: Il Piano Quadro non è un Programma Urbanistico e non conoscendone procedure e contenuti, deve richiedersi apposito parere alla Regione Lazio; Non può apportare variazioni al P.P.A. Non può intendersi perimetrazione ai sensi della legge regionale 7/2017. Le previsioni, di larga massima devono essere aderenti a quanto stabilito dal P.R.G.  I sub- ambiti devono essere progettati dai privati. Va interpretata la previsione delle strade in termini di zona urbanistica” ha concluso l’Associazione.

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